Главная | Правовое регулирования сделок с земельном участком

Правовое регулирования сделок с земельном участком


Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Удивительно, но факт! В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права. Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости.

ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство.

К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Заключение Из всего вышесказанного следует, что в настоящее время в Российской Федерации регистрацию сделок с землей и соответствующих прав на землю осуществляют комитеты по земельным ресурсам и землеустройству в том числе в ряде случаев - при помощи местных органов исполнительной власти , а регистрацию сделок с жилыми домами строениями и прав на них - органы БТИ. Укрепляя государственно-правовые начала в сфере землепользования, государство одновременно стремится активизировать хозяйственную свободу в этой области общественных отношений, необходимую для успешного развития рыночной экономики.

Тем не менее, как показывает анализ действующего ныне законодательства в сфере регулирования земельных отношений, многие стороны этих отношений нуждаются в совершенствовании и дальнейшем законодательном закреплении. Конституция Российской Федерации М. Гражданский кодекс Российской Федерации по сост. Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору.

Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества. Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе.

Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка ст.

Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени п. Физические лица могут выступать в обороте и как предприниматели без образования юридического лица в качестве индивидуального предпринимателя и как граждане — не предприниматели см.

Граждане — индивидуальные предприниматели, должны обладать общей правоспособностью и дееспособностью, о чем указывалось выше в начальных лекциях. Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже земли. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора сделки , по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов см. Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Другим основанием для признания договора купли-продажи заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета.

Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора п. Основное условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях.

Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок. В качестве приложения к договору купли-продажи земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Стоит отметить, что если площадь земельного участка меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано см. Цена на приобретаемый продаваемый земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью. В том случае, если цена земельного участка будет определена за единицу площади, общая цена участка, которая подлежит уплате, будет определена из фактического размера участка, переданного покупателю.

Если возникает необходимость, то возможно проведение оценки земельного участка, в ходе которой специалистами-оценщиками устанавливается рыночная цена стоимость земельного участка. Однако при совершении купли-продажи стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка. Передаточный акт является основанием для передачи земельного участка продавцом, а покупателю для принятия.

Передаточный акт подписывается обеими сторонами в обязательном порядке. Хочется подчеркнуть, что по особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций сельскохозяйственных угодий.

Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом заказным письмом с уведомлением о вручении о намерении продать земельный участок.

Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.

Следует также помнить, что в соответствии с положениями статьи 1 ЗК РФ, объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, следуют судьбе продаваемого покупаемого земельного участка.

Поэтому при осуществлении сделок с земельными участками, в том числе и купле-продаже, одновременно должен рассматриваться вопрос об отчуждении этого недвижимого имущества. Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно. Приватизация земель Приватизация земель — сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц.

Вывод о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, подтверждается и материалами судебной практики. Так, постановлением главы администрации города Омска от В дальнейшем этот участок был предоставлен названным юридическим лицам в бессрочное постоянное пользование с присвоением кадастрового номера.

В соответствии с распоряжением Департамента недвижимости администрации города Омска от Удовлетворив исковые требования об обязании ответчика Департамент недвижимости администрации г. Омска подготовить и направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, суд первой инстанции тем самым признал за истцом право требовать передачу ему в собственность части земельного участка площадью 7,42 га с кадастровым номером При этом суд не дал оценки имеющемуся в материалах дела письму Главомскархитектуры от В судебном порядке отказ производить межевание земель не оспаривался, хотя требование о понуждении к заключению договоров могло быть осуществлено только после раздела земельного участка площадью 7,42 га.

Между тем в соответствии с п. Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу п. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию п. Наиболее часто встречающимися на практике проблемами является предоставление органом публичной власти гражданину или юридическому лицу под строительство земельного участка, который не может быть использован для такового в силу особенностей качественного состояния грунтовые воды и т.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков. Данные нормы значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК РФ. Кроме того, анализ п.

Не вправе продавцы земельных участков и ограничивать свою ответственность в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами см.

Сторонами договора купли-продажи — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления. Однако возможность их участия в правоотношениях купли-продажи земельных участков может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т. Например, законодательством устанавливается ряд ограничений, вытекающих из специальной правоспособности государственных и муниципальных учреждений и некоторых иных категорий юридических лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Поэтому федеральное казенное предприятие вправе продать с согласия собственника объект капитального строительства, находящийся у него на праве оперативного управления ст. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу. Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка, является кадастровая карта план земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре. Кадастровая карта план содержит: Выбор формы торгов обусловливается целью их проведения. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

Предметом торгов конкурсов, аукционов может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Торги являются способом продажи имущества и способом заключения договора. Торги — односторонняя сделка продавца. При этом продавец обязуется организовать и провести торги, заключить договор купли— продажи аренды земельного участка с тем лицом, которое окажется победителем торгов.

Предоставление участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду производится на торгах.

Удивительно, но факт! Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Уполномоченный орган специальная комиссия определяет форму проведения торгов конкурсов, аукционов , начальную цену предмета торгов конкурсов, аукционов и сумму задатка.

Аукцион проводится в случаях, когда целью проведения торгов является получение наибольшей цены за предоставляемый земельный участок.

Конкурсы проводятся в случаях, когда целью проведения торгов являются наиболее выгодные условия использования земельного участка. Например, повышение плодородия почвы, выполнение социально значимых программ.

В открытых торгах участвуют любые лица, подавшие заявки, а в закрытых — только те лица, которые специально приглашены для этой цели. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.

Удивительно, но факт! Проведение земельной реформы и законодательное вовлечение земельных участков в оборот привело к тому, что к моменту принятия ЗК РФ более 45 млн граждан являлись собственниками земельных участков, еще более 12 млн — собственниками земельных долей.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта: Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется одна заявка; 4 подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления участка без проведения торгов.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже земельных участков, если это не противоречит специальным правилам и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Рекомендуем к прочтению! Построил дом на снт

В результате договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них. Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимого имущества, установлены гражданским законодательством. Правила о купле-продаже земельных участков содержатся также в земельном законодательстве.

Удивительно, но факт! Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы лица, может быть признан судом недействительным.

Объектом мены могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Стороны при заключении договора мены обязаны предоставить друг другу имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Недействительными являются следующие условия договора мены земельного участка: Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По договору дарения одна сторона даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне одаряемому земельный участок в собственность.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, применяемые к мнимым, притворным сделкам.

Обещание безвозмездно передать кому-либо земельный участок признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу участка.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения — земельный участок — ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ. Особенности аренды земельных участков определяются земельным законодательством. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его в субаренду. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Удивительно, но факт! При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются сроком на 49 лет максимальный предельный срок. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются.

Еще по теме 22. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ:

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный почвенный слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

ГК РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Земельные участки имеют различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру.

Особенности, связанные с целевым назначением, разрешенным режимом использования, должны учитываться.

Удивительно, но факт! Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются сроком на 49 лет максимальный предельный срок.

Предметом сделок не могут быть также земельные участки, по которым существуют те или иные споры например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т. Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению.

По общему правилу, установленному ст.

Удивительно, но факт! Следует иметь в виду, что ст.

Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации1.



Читайте также:

  • Образец встречного искового заявления о разделе имущества
  • Договор аренды предприятий ответственность сторон